우리나라에서 부동산 전문가로 알려진 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원의 '똘똘한 집 한 채' 글을 나눕니다.
똘똘한 집 한 채의 요즘 부동산 트렌드를 쉽게 잘 설명해주고 있습니다.
1. 똘똘한 집 한 채
지난 2~3년간 주택시장을 이끌었던 핵심 키워드는 '똘똘한 한 채'다. 요즘 회자하는 '상급지 갈아타기'는 똘똘한 한 채 트렌드를 투영하는 또 다른 표현이다. 최근 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동) 같은 한강벨트 아파트값이 고공비행한 배경에는 이들 흐름을 무시할 수 없다. 하지만 지금은 조심하는 게 좋을 것 같다.
똘똘한 한 채라는 말은 2000년대 중반 노무현 정부 때 처음 등장했다. 투기 억제를 위해 다주택자에게 양도세와 종부세를 무겁게 매기니 풍선효과가 나타난 것이다. 시장은 이기적으로 움직이는 생물체 같다. 규제를 피해 여러 채를 갖지 않고 좋은 집을 한 채 보유하려는 경향이 나타난 것은 당연하리라. 수요 억제 드라이브를 강하게 걸었던 문재인 정부 때 이 바람이 더욱 심하게 불었다.
윤석열 정부 들어서 다주택자에 대한 규제가 풀렸다. 한시적이긴 하지만 규제 지역에서 다주택자는 양도세 중과를 적용받지 않는다. 취득세도 일부 완화됐고 이재명 정부 들어서도 이어지고 있다. 현재 강남권이나 용산 같은 규제 지역에선 두 번째 집을 살 때 취득세로 8%를 매기지만 비규제 지역에선 세 번째 집부터 적용한다. 그런데도 시장에서 똘똘한 한 채 붐은 여전하다.
이 같은 현상에는 세 가지 이유가 있다.
첫째, 외곽지역에 작은 아파트를 전세 끼고 사들이는 갭투자 인기가 많이 식었다. 아파트 전세가 비율(2025년 7월 서울지역 기준 52.6%)이 낮아 자기자본이 많이 드는데, 그만큼 투자금 대비 기대 수익률이 낮다. 이러다 보니 수요자들은 여러 채보다 우량 아파트 한 채를 사서 장기 거주가 더 낫다고 생각한다. 비싸면 비쌀수록 좋다는 고고익선(高高益善) 현상이 자연스럽게 생겨난 셈이다.
둘째, 요즘은 살만한 아파트 한 채를 사고 나머지는 코인이나 주식 같은 금융상품에 투자하려는 사람들이 많다. 효율적인 자산 배분이라는 포트폴리오 재편성 과정에서 똘똘한 한 채 흐름이 나타났다는 얘기다.
셋째, 꼬마빌딩 수요가 고가 아파트 시장으로 이동한 측면도 간과할 수 없다. 경기 침체로 빌딩 공실이 늘어나고 관리에 어려움을 느낀 고액 자산가들이 고가 아파트로 눈길을 돌렸다는 게 전문가들의 설명이다. 말하자면 고가 아파트가 빌딩을 대체하는 자산이 됐다는 것이다.
지금의 똘똘한 한 채 흐름은 일부 남아있는 다주택자 규제도 있지만 시장 참여자의 자발적인 욕구도 반영된 것이다. 오로지 규제발 풍선효과에서 나온 지난 시절의 트렌드와는 성격이 다르다. 따라서 똘똘한 한 채 흐름은 쉽게 사라지지는 않을 것이다. 하지만 가격 급상승에 대한 부담감이 큰 데다 정부의 추가 수요억제책이 나올 수 있으니 신중한 게 좋다.
2. 주택 양도 관련 세금
2026년 5월까지 조정대상지역(강남 3개 구와 용산구)에서 다주택자 양도세 중과세가 유예돼 있으나 부활할 가능성이 크다. 급상승에 부담을 느끼는 일부 다주택자는 유예 기간이 끝나기 전에 팔기 위해 매물을 내놓을 수 있다.
강남권을 중심으로 집값이 계속 불안하면 고가주택 장기보유 특별공제(장특공제)도 손을 댈 수 있다. 현재 1주택자 장특공제는 10년 보유와 거주를 하면 최대 80%까지 혜택을 받는다. 빌딩이나 토지, 상가는 10년에 20%, 15년에 30%를 각각 적용한다. 주택 공제 한도가 비(非)주택에 비해 높아 이를 조정할 수도 있다.
또한 아파트 가격이 똘똘한 한 채 흐름으로 많이 올랐다는 점도 고려해야 한다. 어찌 보면 가격이 비싼 게 최대 악재다. 고가 아파트는 가격이 부풀려진 만큼 작은 자극만으로 출렁일 수 있다. 그러므로 상급지 갈아타기를 하려는 수요자들은 좀 더 시장을 관망하는 게 좋다. 가격이 어느 정도 조정받은 뒤 저점에서 매수한다는 생각으로 접근하는 게 바람직하다.
시장이 불안정한 요즘 같을수록 '정부에 맞서지 말라'는 격언을 새겨야 할 것 같다.
3. 결
우리나라 아파트 시장이 점점 타이트해지니 부동산 시장에서 주식시장으로의 자금 이동이 이루어지고 있는 것 같습니다. 이재명 대통령의 코스피 5000포인트 공약도 있고 하니 이 같은 상승 흐름이 쭉 이어지면 좋겠습니다.
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