우리 나라는 부동산(아파트) 투자가 주식 투자보다 월등히 유리한 소위 기울어진 운동장이다.
개인간에 거래가 되는 B2C 아파트 공화국이다. 반면 주식 투자는 외국인과 기관투자자들과 개인들이 같이 경쟁하여 개인투자자들이 쉽게 이기기 어려운 시장 구조이다.
1. 여러 번 정권이 바뀌어도 여전히 주식 투자보다 부동산 투자가 유리
부산을 떠나 수도권에 진입한지 36년이 흘렀다. 그 동안 안양에서 산본으로 아파트를 두 번 이사했다. 한 번은 전세였다.
1994년 결혼과 함께 안양에서 주택은행 2,000만원(이자율 2%), 회사 융자 2,000만원(이자율 1%), 우리사주를 판 돈(결혼 당시 마침 12,900원, 15,300원으로 3~4년간 두 번의 유상증자 청약을 거친 우리사주 주가가 45,700원까지 올랐음. 우리사주는 결혼 후 주택 구입시 인출이 가능함) 1,150만원으로 21평 아파트를 5,650만원에 구입했다. 이 아파트는 10년 후 양도세 없이 1억 5천만원에 매도했다.
첫 아파트를 구입한 후 투자 시드를 마련하기 위해 3,000만원, 5,000만원 적금, 주식 투자, 채권 투자 등 열심히 준비했다. 투자는 언제나 시드머니가 필요하기 때문이다. 나는 1천만원, 3천만원, 1억원, 3억원, 10억원 씩으로 사회 초년생이 계단을 오르는데 100% 최선을 다한다고 가정하면 각각 3년이 걸린다고 본다(나만의 13법칙).
한 번의 전세를 거쳐 산본 8단지에 2억 4천만원에 1억원의 대출을 끼고 36평 아파트를 구입했다. 부부 공동 명의다. 시세는 6~7억원 선이다. 주변에 사는 선배의 이야기에 의하면 아파트 분양가는 45평이 1억 미만이었다.
30여 년 동안 수도권 아파트는 적어도 5배 이상은 오른 셈이다. 중요한 것은 '현 아파트 가격의 70% 이상은 아파트 가격의 상승에 의한 것'이다. 1960년 대에 태어난 버블 세대는 계단식으로 가만히 있어도 다들 아파트 가격 상승의 효과를 누려왔다. 게다가 1가구 1주택은 양도세가 0이다. 다들 몇 번의 이사를 했다.
한편 국내 주식 시장은 박스권에 갇힌 채로 지지부진해 왔다. 외국인과 기관투자자들은 공매도와 선물을 이용해 주가 상승보다 주가 하락으로 손쉽게 이익을 누려왔다. 역대 어느 정권도 이러한 문제에 확실한 해결책을 내지 못했다. 코스피 5000포인트를 내건 이재명 정부도 2025년 8월 1일 세재 개편안을 보면 역시 오십보 백보이다.
내 큰 딸은 SK하이닉스, 작은 딸은 삼성전자 한 종목에 투자하고 있다. 이들에게 희망을 주지 못하는 정책이다.
반면 미국은 국민들이 401 퇴직금 등을 모두 주식 투자에 넣고 있어 주식 시장을 중시하고 주가의 우상향을 잘 관리하고 있다. 큰 딸의 남자친구는 S&P 500 ETF 등 오로지 미국 주식에만 수 년간 투자를 하고 있다고 하는데 지금으로서는 그의 생각이 더 낫다고 볼 수 있다.
2. 국내 주식 투자의 희망은 없는가
국내 주식시장에 실망한 개인투자자들이 2020년대 들어 미국 시장으로 자리를 옮겼다. 그 중에서 큰 수익을 낸 사람이 많다. SK 종합기획부 선배는 테슬라와 엔비디아를 남들보다 항상 2~3년 일찍 투자해 텐 베거의 엄청난 큰 돈을 벌었다. 그는 시드 머니가 잘 준비되어 있었고 서울의 아파트 투자 대신 미국 투자에 올인했다고 했다.
국내 증시를 관리하는 금융위나 증권거래소는 세수 생각 뿐이고 개인투자자들이 국내 주식 투자로 부자가 되는 것을 쉽게 허용할 생각이 없다. 주식 투자가 부동산 투자와 어깨를 나란히 할 수 있도록 형평성을 맞는 정책을 내어야 한다.
믿는 도끼에 발등 찍한다고 할까? 상법 개정 등으로 주가를 올리던 이재명 정부에서 이번에는 대주주 양도세 면제를 50억원에서 10억원으로 회귀하겠다고 한다. 이러면 매년 연말로 갈수록 주가가 급격히 폭락한다. 박스권의 국내 증시는 백년하청이다.
보수 정권은 부패로 망하고 진보 정권은 위선과 무능으로 망한다고 한다. 이런 구상을 하는 것은 거의 무능 수준이다.
3. 결
기대가 크면 실망이 크다고 했다. 이번 이재명 정부에서 5000포인트 코스피에 대한 기대가 컸다. 하지만 다시 눈을 크게 뜨고 잘 지켜 보아야 할 때이다.
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