안녕하세요. 오늘은 삼프로TV에서 2022년 12월 12일(월) 미래에셋증권 이광수 연구위원이 이야기한 '부동산시장 전망'을 바탕으로 2022년 12월 16일(금) 교보증권 박병창 부장이 부동산과 주가 전망을 비교하여 분석한 '투기심리와 가격'입니다. 부동산과 주식 가격이 빛이라면 거래량은 그림자로 거래량 증가로 바닥을 잡으라는 두 전문가의 분석입니다.
1. 금리인상이 아닌 부동산과 주가의 급등락에 촛점
최근 부동산가격 하락의 원인은 금리인상이 아닌 가격 급등입니다. 따라서 금리인하가 아닌 가격이 하락했을 때 부동산을 매수해야 합니다(이광수 위원).
금리인상을 하는 시기는 자산 가격, 물가 상승으로 인한 과열 우려, 즉 가격 급등이 원인입니다(박병창 부장).
부동산 가격의 상승 패턴은 초기 거래가 증가하며 상승을 시작합니다. 이어 거래가 감소하면서 가격이 더 큰 상승을 보입니다. 거래가 급감하며 가격 급등이 이어집니다. 거래가 감소하면서 가격 급등시 매수주체는 무주택자들(부동산 투자를 잘 못하는 사람들)이고 매도주체는 다주택자들(부동산 투자 잘 하는 사람들)입니다. 국내 부동산은 투자화된 시장입니다. 고점에서는 거래가 감소하지만 가격이 급락합니다(이광수 위원).
주가가 최초 상승할 때 거래량 증가하며 상승합니다. 이후 거래량이 감소하면서 상승합니다. 거래량 증가는 매물이 있다는 의미입니다. 주가 급등시기에는 거래량이 급감합니다. 상투권에서는 거래도 없이 급등합니다. 상투권에서 주가 급등할 때 매수 주체는 초보 투자자이고, 외국인, 기관, 개인 일부의 선수들은 가격 급등에 매도합니다. 초보 투자자들의 추격매수로 가격이 급등합니다(박병창 부장).
2. 1주택자와 주식 보유자들은 그냥 기다릴 수 있을까
국내 부동산시장은 갭 투자가 많아서 실거주 목적 보다는 투기 심리의 매수인 경우 1주택자들은 결국 금리상승과 가격 하락에 어쩔 수 없이 매도를 하게 됩니다. 오히려 다주택자들은 매도를 하지 않을 수 있습니다. 가격 하락시 매물이 쏟아져 나올 수 있습니다. 1주택자이므로 사는 집에 그냥 살면 되지 않을까요(이광수 위원).
주식시장은 신용매수자들이 결국 주가 급락에 매도하게 됩니다. 추격 매수로 고점에 매수한 개인은 두려움에, 기관은 로스컷에 어쩔 수 없이 매도합니다. 롱텀 펀드나 자금이 풍부한 기관들은 매도를 하지 않을 수 있습니다. 가격이 하락할수록 로스컷, 급매물로 점차 매물이 쏟아져 나옵니다. 주식투자를 장기적 재테크가 아닌 유행을 따른 투기로 하는 경우 본전만 되어도 다 팔고 떠납니다(박병창 부장).
3. 부동산과 주식 매수 타이밍은
미분양 증가와 전세가격 상승이 부동산 가격 급락을 압박하고 가격 하락의 마지막 단계에 들어서게 되면 매물이 급증하고 하락이 하락을 부르게 됩니다. 이 때 투기적 매수자(다주택자)가 진입합니다(이광수 위원).
주식시장에서는 매물 증가와 기업실적 하향 전망이 나오며 추가 하락 두려움에 급매물이 나오고, 주가가 급락하면 저가 매수자(단기 거래자와 중장기 투자자가 혼재)가 진입합니다(박병창 부장).
부동산은 거주가치를 보유하고 있어 제로가치로 하락하지 않습니다. 결국 어느 시점에 가격이 싸다고 생각되면 다시 상승합니다(이광수 위원).
주식도 기업가치(이익, 성장)를 보유한 기업은 가격이 싸다고 생각되는 어느 시점에는 다시 상승합니다(박병창 부장).
고금리 상태에서 부동산 가격이 많이 하락하면 가장 많이 빠진 부동산을 사도 될까요? 실거주 하고 싶은 지역들의 주택을 보고 있다가 가장 많이 하락하면 주택을 매수해야 합니다(이광수 위원).
고금리 상태라도 주가가 많이 하락하면 금리보다 높은 수익률이 판단된다면 투자를 할 수 있습니다. 자신의 투자풀(이익과 성장가치 보유, 경제적 해자)이 있어야 하며, 그 중에서 가격 급락 종목은 매수합니다(박병창 부장).
급매 주택을 매수하는 방법으로는 부동산중개사에 수수료를 많이 주더라도 가격 급락으로 나온 급매물 주택을 놓치지 않고 매입해야 합니다(이광수 위원).
주가가 급락할 때는 매수를 합니다. 체리 피킹 매매나 투기적 매수(단타)하는 전문투자자들은 이 때가 놓치지 않아야 할 타이밍입니다. 주가 하락의 각도가 중요합니다(박병창 부장).
부동산 가격 하락이 지속되다가 어느 순간 거래량이 증가하기 시작하면 바닥 신호입니다. 가격이 하락할 때 매수는 맞습니다. 하지만 다시 거래량이 회복하는 시점이 중요합니다(이광수 위원).
주가 하락세는 최초 거래량이 증가하며 하락을 합니다. 점차 거래량이 감소하면서 하락을 하고 거래 부진 속 오랜 침체가 이어집니다. 어느 시점에서 다시 거래량이 증가하기 시작하며 양봉 또는 십자봉이 생깁니다. 가격이 급락했다고 무조건 매수는 아닙니다. 1층 아래 지하실이 있을 수 있습니다. 다시 거래량이 증가하며 양봉이 발생해야 주가가 바닥입니다(박병창 부장).
댓글