서울 강남구 개포동에서 아파트 중개를 하는 후배를 만나고 왔습니다. 그는 10년 이상 역삼동에서 하던 법률쪽 업무에서 손을 떼고 지난 4년 동안 중개사무소를 차려 30건의 매매와 전세를 중개했다고 합니다. 며칠전 선대인TV에서 미래에셋증권 부동산 전문위원 출신인 이광수 대표가 이야기한 내용과 함께 정리해 보았습니다.
1. 서울 강남 아파트 가격 전망
삼성 이건희 회장이 살았었고 삼성 임원 출신들이 많이 산다는 타워팰리스 1,2,3차 아파트 맞은 편에 위치한 강남구 개포 주공아파트에 다녀 왔습니다. 개포 주공아파트 3단지는 얼마전 재건축을 완료하면서 디에이치퍼스티어아이파크로 명칭을 변경해 네비게이션으로 찾아가기 힘들었습니다. 겨우 개포고교로 검색해서 찾아갔습니다.
개포동은 개가 포기한 동네, 반포동은 반쯤 포기한 동네라는 농담을 하면서 이야기를 나누었습니다. 큰 그림을 잘 그리는 후배는 자신만의 강남 부동산 성공담을 이야기해 주었습니다. 320개 업체가 있는 이 곳에서 정착하는데 2년간은 거의 일이 없었으며 2년 후에야 자신만의 성공노하우를 찾았습니다.
그가 이야기한 강남의 아파트 가격 전망은 다음과 같습니다. 강남이라는 지역 특성상 전국의 사람들이 끊임없이 모여드는 곳이라 이전이나 앞으로도 가격하락은 어렵다는 것입니다.
이 아파트에 사는 주요 주민은 돈을 많이 모은 의사, 변호사 등이 대다수라 아파트가격이 3.3평당미터당 1억원에 이르렀습니다. 가격하락은 다른 동네 이야기라고 했습니다. 여전히 우리 사회에서 잘 나가는 의사나 변호사, 국회의원 등은 매년 큰 수익을 내는 재주를 가진 특수층입니다.
2. 수도권 아파트 가격 전망
2024년 4월말 선대인TV에 출연한 이광수 광수네 복덕방 대표(전 미래에셋증권 부동산 전문위원)는 686(60대 80년대 학번의 60대) 세대들이 대거 퇴직함에 따라 이들이 소득이 더 이상 발생하지 않음에 따라 앞으로 아파트를 대거 팔 수 밖에 없어 서울이나 수도권 아파트가격은 하락세를 보일 것으로 전망하였습니다.
우리나라는 아파트 매매가 거의 이루어지지 않으면 공기업인 부동산원이 매도 호가를 보고 아파트 가격을 주간 단위로 정한다고 헀습니다. 2024년 2월 바닥까지 떨어졌던 서울의 아파트 거래량이 3월에 증가세로 일시 돌아선 것은 오히려 유효수요가 감소하고 있는 것을 반영한다고 분석하였습니다.
두 사람의 전망을 종합해 보면 강남 아파트 가격은 여전히 불패이고 이외 지역은 하락을 보인다는 것입니다.
2. 결
우리나라 가계는 미국과 정반대로 주로 보유한 자산이 부동산이고 금융자산의 비중이 보조로 1/3에 머물고 있는 현실에서 아파트 가격의 향방은 향후 가계에 가장 중요한 요소입니다.
이광수 대표는 아파트 가격하락 전망에 따라 집을 팔아야 하는 386세대들이 주식투자에 나설 것(금융자산이 증가세로 전환)으로 예상하지만 금투세 시행, 공매도 등 불투명한 점이 많은 우리나라의 금융 인프라가 이를 받쳐줄 지는 여전히 의문입니다.
20~40대 젊은 세대에게 이전처럼 내 집 마련 기회가 와야 합니다. 그러려면 아파트 가격은 크게 하락해야 합니다. 강남의 아파트 가격은 호가가 쉽게 하락하지 않고 있어 잘 지켜보아야 합니다. 강남 외의 아파트 가격은 하락할 가능성이 높다고 봅니다. 이런바 강남과 비강남의 양극화가 심화될 것으로 전망됩니다.
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